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房地産項目投資分析的一般步驟

更新日期:2016-8-22 12:00:58    來源:www.ncbbl.com浏覽次數:660次

項目的可行性分析是一個項目決策分析的基礎,並爲項目的投資決策分析提供充分的依據。  當我們准備進行一項房地産項目的開發時,一般包括以下幾個步驟:

1、 開發項目的選定 
項目要圍繞著市場轉,市場決定項目,能否通過市場調研充分挖掘市場的需求(包括顯性需求和隱性需求)和把握市場的發展趨勢,已成爲項目選擇的重點依據。在選擇開發項目時,我們首先是對城市總體規劃、周邊環境、區域房地産市場及走勢、各類物業的市場狀況等因素進行全面分析了解。再根據地塊的自然條件、經濟條件及市場特性等多方面的分析,確定該地塊最合適的開發用途。

在確定項目所要開發的物業類型後,就需對擬開發的目標物業進行特定的市場分析及預測,進一步把握同類物業市場的動態及走勢,市場潛力如何,競爭性的項目有多少,特點是什麽,成交量有多少;市場的容量估計;通過分析各競爭項目的特點,明確擬開發項目的競爭優勢,也就是我們常說的賣點。以此爲基礎,對物業類型進行進一步的市場細分;確定擬開發項目的具體市場定位及目標客戶。

2、 開發方案的選擇與確定 
地産項目在進行投資決策時經常會遇到最優方案的比選問題,以什麽標准作爲依據、采用什麽方法進行比較對于項目取得良好的投資收益水平是至關重要的。在根據對市場的客觀分析,確定了擬開發項目的物業類型,物業目標客戶後,需要對目標客戶的需求狀況、購買行爲、購買能力等方面進行詳細的分析,按照分析的結論,結合項目自身資源條件,構思項目建設方案。是采用高層還是多層,是采取何種建築風格:歐陸風情還是南美情調,現代風格或古典情懷等等。在確定項目建設方案的同時,根據地塊的建築工程規劃許可證的規定以及市場分析的指標,確定項目開發規模(總建築面積、配套設施面積、綠化面積、車位數量等各項經濟技術指標)和開發建設周期。 

3、 對總收入或銷售總額的估計
這一階段最主要的工作是營銷策劃及市場推廣方案的擬定。根據項目的具體情況,了解市場的供應量,租、售價水平,對未來市場的價格趨勢的分析預測,綜合考慮市場的心理預期、擬開發項目的實際情況來進行項目的定價分析,以及對銷售周期的客觀預測。這樣才可以得到合理的項目銷售收入,估計出實現銷售收入的銷售周期。 

4、項目開發總成本的分析 
正確的估算項目總投資成本,是進行項目經濟分析的可靠依據,通常項目的開發成本主要包括:土地費用 、前期工程費、房屋開發費、開發商管理費用、財務費用、不可預見費、營銷費用、相關稅費等。

5、財務因素分析 
主要分析房地産項目的成本和收益。經濟分析一般以動態分析爲主,以靜態分析爲輔。主要進行項目財務靜態收益分析、現金流量分析,財務淨現值、動態投資回收期、靜態投資回收期、內部收益率等指標的測算。以及對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析、風險決策分析等幾方面的分析評估。 

6、項目投資決策 
通過上述市場分析以及經濟分析,在法律可行、市場可行、經濟可行的基礎上,在進行項目的投資決策時,我們還需對開發商所擁有的開發資源進行綜合分析,這些資源一般包括開發商的開發能力、管理能力、融資能力等因素。衆所周知,擁有足夠的資金是項目完成的前提條件,我們進行項目的市場分析、經濟分析等可行性分析都是建立在開發商能夠通過不同的方式或者渠道獲得開發資金的假設上面的,但是,在實際操作中,作爲房地産開發資金取得的來源渠道是很有限的,往往資金因素是取舍一個項目的關鍵因素。 

在各方面條件都比較成熟的情況下,我們需要對多個項目的市場機會進行評級,經過總投資、項目建設周期、建築技術、銷售周期、資金籌措、收益狀況等各因素的比較,從中選擇一個最適合開發商的項目及適宜的開發方式,提出項目開發計劃,確定市場營銷策略、 技術計劃、 財務計劃、管理計劃。正式進入項目的實際操作。 

房地産的項目投資決策是一個多目標、多因素的分析過程,是對項目風險與收益權衡的結果,同時也是科學分析與直覺的綜合考慮。在實際操作中,不能只看各種理論數據、理論指標,還要對項目開發過程可能發生的各種風險,進行客觀的估計和預測,綜合分析,以得出最終的可行的投資決策結論。 

房地産項目投資決策分析是目標管理在房地産行業的具體體現,是房地産企業內部達成共識,統一思想,統一認識,統一步調,統一行動的基礎,是促進房地産企業內部協調發展,保證企業獲得持續競爭優勢的核心競爭力,是保證項目操作成功的關鍵。

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